邢成：房地產(chǎn)信托立規(guī)三點(diǎn)突破求發(fā)展
來源：www.beiwo888.cn 時(shí)間：2005-03-03
2004年10月繼一系列規(guī)章制度出臺(tái)后，中國銀監(jiān)會(huì)正式公布《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法(征求意見稿)》征求意見。該辦法較以前的有關(guān)辦法更加貼近市場，不僅對目前房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)中的很多問題作了明細(xì)規(guī)范，而且還有不少突破。
杜絕信托資產(chǎn)挪用
此次專門制定的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理辦法，有清晰、嚴(yán)謹(jǐn)、規(guī)范、明確的特點(diǎn)。其中有些規(guī)定是對以前的有關(guān)管理辦法的很好補(bǔ)充。如第4條中特別強(qiáng)調(diào)了要委托商業(yè)銀行擔(dān)任房地產(chǎn)信托資金的保管人，這是以前“一法兩規(guī)”和其它法規(guī)中沒有的。征求意見稿 還對商業(yè)銀行擔(dān)任房地產(chǎn)信托資金保管人的條件、應(yīng)履行的職責(zé)作出了規(guī)定。
同時(shí)，在第7條中又再次強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)信托資金的受托方、保管方和使用方不得為同一人，且相互之間不得存在關(guān)聯(lián)關(guān)系。這樣也就很好地杜絕了過去的不正當(dāng)?shù)幕蚍钦５年P(guān)聯(lián)交易而有可能給委托人帶來的利益上的損失。第7條還規(guī)定，信托資金的使用方不得將信托資金投資于該信托資金受托方存在關(guān)聯(lián)關(guān)系的不動(dòng)產(chǎn)及其經(jīng)營企業(yè)。即一方面它通過設(shè)定房地產(chǎn)資金保管人的方式確保了信托資金不被挪用或改變用途，保證資金的安全性，是個(gè)突破。另一方面從多渠道杜絕了把信托資金用于關(guān)聯(lián)企業(yè)的可能性，而且是沒有留任何空間的，是很大的突破。
專業(yè)綜合素質(zhì)要求更高
該辦法對于信托公司的業(yè)務(wù)駕馭能力和信托投資經(jīng)理的綜合素質(zhì)提出了更高的要求。如第10條對信托公司開展房地產(chǎn)信托盡職調(diào)查作了規(guī)定，不僅必須進(jìn)行盡職調(diào)查，而且要求信托公司業(yè)務(wù)經(jīng)理具有高度的行業(yè)熟悉度和專業(yè)能力，其中涉及土地評估、項(xiàng)目規(guī)劃、市場需求、房地產(chǎn)項(xiàng)目本身等問題以及相關(guān)法律法規(guī)問題 ，否則就完成不了。
這個(gè)辦法還為今后評級分類監(jiān)管制度的出臺(tái)預(yù)留了對接的接口。主要體現(xiàn)在信托合同的份數(shù)上提出了彈性管理的思路。換言之，如果信托合同仍然在200份以內(nèi)的，還是采取報(bào)備制。但在第31條至35條規(guī)定，對于超過200份信托合同份數(shù)限制的信托業(yè)務(wù)采取特別許可制。即，信托投資公司若想開展超過200份信托合同份數(shù)限制的信托業(yè)務(wù)應(yīng)該事先獲得銀監(jiān)會(huì)的許可。這確實(shí)是一個(gè)突破，但又不等同于任何做房產(chǎn)信托項(xiàng)目都可以超過200份合同限制。雖然有了一個(gè)彈性規(guī)定，不是絕對禁止超過200份，但是必須要申報(bào)批準(zhǔn) ，采取了特許的制度。這樣實(shí)際上為即將要開展的信托公司分類管理作了一個(gè)很好的鋪墊。今后在分類管理上條件占優(yōu)的、管理比較規(guī)范的、經(jīng)營較優(yōu)秀的、實(shí)力較強(qiáng)的信托公司可能會(huì)率先取得準(zhǔn)入證。當(dāng)然，與此同時(shí)，對于超過200份或不受信托合同份數(shù)限制的房地產(chǎn)集合信托計(jì)劃也進(jìn)行了更加明細(xì)的規(guī)定。上述規(guī)定，有利于規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。
嚴(yán)格性靈活性結(jié)合
該辦法在信托投資的風(fēng)險(xiǎn)控制措施以及監(jiān)管方面進(jìn)一步加大了力度，對信托公司治理結(jié)構(gòu)、業(yè)務(wù)操作流程、風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制都提出了明細(xì)的要求，并且在風(fēng)險(xiǎn)控制中體現(xiàn)了嚴(yán)格性和靈活性結(jié)合的特點(diǎn)。如第41條中明確規(guī)定對于“四證”俱全的房地產(chǎn)項(xiàng)目才能發(fā)放信托貸款，但同時(shí)在第43條中又作了一個(gè)靈活的規(guī)定 ，也就是如果不完全具備“四證” 的房地產(chǎn)項(xiàng)目，但有其它的條件比較完善的，如：滿足“信托投資公司具有5個(gè)以上熟悉房地產(chǎn)知識(shí)的專業(yè)人員；對“四證”不全的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行了深入詳細(xì)的盡職調(diào)查；事先告知委托人該房地產(chǎn)集合信托計(jì)劃擬投向于“四證”不全的房地產(chǎn)項(xiàng)目，充分揭示信托風(fēng)險(xiǎn)等條件；也可以發(fā)放信托貸款。這樣就體現(xiàn)了信托監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)控制中靈活性和嚴(yán)格性相結(jié)合，真正使信托公司能夠按不同房產(chǎn)項(xiàng)目的不同特點(diǎn)、不同市場的前景和收益性來開展信托業(yè)務(wù)，來靈活地決策信托資金運(yùn)用方向和規(guī)模。就是不再一刀切了，為信托公司業(yè)務(wù)拓展提供了完善的政策環(huán)境。（人民大學(xué)信托與基金研究所 邢成）
杜絕信托資產(chǎn)挪用
此次專門制定的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理辦法，有清晰、嚴(yán)謹(jǐn)、規(guī)范、明確的特點(diǎn)。其中有些規(guī)定是對以前的有關(guān)管理辦法的很好補(bǔ)充。如第4條中特別強(qiáng)調(diào)了要委托商業(yè)銀行擔(dān)任房地產(chǎn)信托資金的保管人，這是以前“一法兩規(guī)”和其它法規(guī)中沒有的。征求意見稿 還對商業(yè)銀行擔(dān)任房地產(chǎn)信托資金保管人的條件、應(yīng)履行的職責(zé)作出了規(guī)定。
同時(shí)，在第7條中又再次強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)信托資金的受托方、保管方和使用方不得為同一人，且相互之間不得存在關(guān)聯(lián)關(guān)系。這樣也就很好地杜絕了過去的不正當(dāng)?shù)幕蚍钦５年P(guān)聯(lián)交易而有可能給委托人帶來的利益上的損失。第7條還規(guī)定，信托資金的使用方不得將信托資金投資于該信托資金受托方存在關(guān)聯(lián)關(guān)系的不動(dòng)產(chǎn)及其經(jīng)營企業(yè)。即一方面它通過設(shè)定房地產(chǎn)資金保管人的方式確保了信托資金不被挪用或改變用途，保證資金的安全性，是個(gè)突破。另一方面從多渠道杜絕了把信托資金用于關(guān)聯(lián)企業(yè)的可能性，而且是沒有留任何空間的，是很大的突破。
專業(yè)綜合素質(zhì)要求更高
該辦法對于信托公司的業(yè)務(wù)駕馭能力和信托投資經(jīng)理的綜合素質(zhì)提出了更高的要求。如第10條對信托公司開展房地產(chǎn)信托盡職調(diào)查作了規(guī)定，不僅必須進(jìn)行盡職調(diào)查，而且要求信托公司業(yè)務(wù)經(jīng)理具有高度的行業(yè)熟悉度和專業(yè)能力，其中涉及土地評估、項(xiàng)目規(guī)劃、市場需求、房地產(chǎn)項(xiàng)目本身等問題以及相關(guān)法律法規(guī)問題 ，否則就完成不了。
這個(gè)辦法還為今后評級分類監(jiān)管制度的出臺(tái)預(yù)留了對接的接口。主要體現(xiàn)在信托合同的份數(shù)上提出了彈性管理的思路。換言之，如果信托合同仍然在200份以內(nèi)的，還是采取報(bào)備制。但在第31條至35條規(guī)定，對于超過200份信托合同份數(shù)限制的信托業(yè)務(wù)采取特別許可制。即，信托投資公司若想開展超過200份信托合同份數(shù)限制的信托業(yè)務(wù)應(yīng)該事先獲得銀監(jiān)會(huì)的許可。這確實(shí)是一個(gè)突破，但又不等同于任何做房產(chǎn)信托項(xiàng)目都可以超過200份合同限制。雖然有了一個(gè)彈性規(guī)定，不是絕對禁止超過200份，但是必須要申報(bào)批準(zhǔn) ，采取了特許的制度。這樣實(shí)際上為即將要開展的信托公司分類管理作了一個(gè)很好的鋪墊。今后在分類管理上條件占優(yōu)的、管理比較規(guī)范的、經(jīng)營較優(yōu)秀的、實(shí)力較強(qiáng)的信托公司可能會(huì)率先取得準(zhǔn)入證。當(dāng)然，與此同時(shí)，對于超過200份或不受信托合同份數(shù)限制的房地產(chǎn)集合信托計(jì)劃也進(jìn)行了更加明細(xì)的規(guī)定。上述規(guī)定，有利于規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。
嚴(yán)格性靈活性結(jié)合
該辦法在信托投資的風(fēng)險(xiǎn)控制措施以及監(jiān)管方面進(jìn)一步加大了力度，對信托公司治理結(jié)構(gòu)、業(yè)務(wù)操作流程、風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制都提出了明細(xì)的要求，并且在風(fēng)險(xiǎn)控制中體現(xiàn)了嚴(yán)格性和靈活性結(jié)合的特點(diǎn)。如第41條中明確規(guī)定對于“四證”俱全的房地產(chǎn)項(xiàng)目才能發(fā)放信托貸款，但同時(shí)在第43條中又作了一個(gè)靈活的規(guī)定 ，也就是如果不完全具備“四證” 的房地產(chǎn)項(xiàng)目，但有其它的條件比較完善的，如：滿足“信托投資公司具有5個(gè)以上熟悉房地產(chǎn)知識(shí)的專業(yè)人員；對“四證”不全的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行了深入詳細(xì)的盡職調(diào)查；事先告知委托人該房地產(chǎn)集合信托計(jì)劃擬投向于“四證”不全的房地產(chǎn)項(xiàng)目，充分揭示信托風(fēng)險(xiǎn)等條件；也可以發(fā)放信托貸款。這樣就體現(xiàn)了信托監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)控制中靈活性和嚴(yán)格性相結(jié)合，真正使信托公司能夠按不同房產(chǎn)項(xiàng)目的不同特點(diǎn)、不同市場的前景和收益性來開展信托業(yè)務(wù)，來靈活地決策信托資金運(yùn)用方向和規(guī)模。就是不再一刀切了，為信托公司業(yè)務(wù)拓展提供了完善的政策環(huán)境。（人民大學(xué)信托與基金研究所 邢成）
(xintuo摘自全景網(wǎng))